Dans Wikipédia, la définition générale d’une vente à découvert, « short sale » en anglais, est celle-ci: « Vendre un titre que l’on ne détient pas le jour où cette vente est négociée mais qu’on se met en mesure de détenir le jour où sa livraison est prévue. »

En immobilier, qu’est-ce que ça veut dire?

Un propriétaire veut vendre sa propriété mais à la conclusion de la vente, il est incapable de repayer en entier les prêteurs et ceux qui ont des liens financiers sur son bien. En d’autres termes, cette propriété appartient à la banque et autres prêteurs et donc ce propriétaire n’a pas des titres de propriétés clairs de tous liens.

Comment est-ce arrivée une situation comme celle-ci où tant de vendeurs aujourd’hui veulent vendre à découvert (en short sales)? Dans les années 2004 à 2008, en plein boom immobilier, le prix des propriétés a monté en flèche et l’économie semblait invulnérable. On pouvait acheter une maison et la revendre quelques mois plus tard en faisant un profit incroyable. C’était comme une chaîne de Ponzi. Tout le monde se faisait de l’argent, les banques, les particuliers, les investisseurs, les constructeurs et le gouvernement bien entendu. Les banques prêtaient à tire larigot sans même demander un dépôt de base, zéro pour cent.

C’était le bon temps pour tous et on pouvait compter doubler son investissement en 3 ou 4 ans seulement. Quel rêve! Faire de l’argent sans argent.Puis est venu le temps de redescendre sur terre. L’économie en 2007 commençait à fléchir, les guerres coutant de plus en plus chères et la production quittant les États-Unis vers la Chine, le Mexique et l’Inde. Cinq ans plus tard, le prix des maisons et des co-propriétés a baissé de 40% à 70% des prix de 2007.

Le gouvernement a bien suggéré aux banques de faire tout en leur pouvoir pour diminuer le nombre de faillites et de ventes à découvert, et d’accepter de perdre elles aussi de l’argent. Après tout, ne leurs a-t-on pas donner des milliers de milliards de dollars pour que ces banques survivent. Mais tout ça est tombé dans l’oreille d’un sourd et les banques n’en font qu’à leurs têtes.

Le résultat c’est que le marché de l’immobilier en Floride contient environ 30% à 35% de ventes à découvert (short sales) et de reprises bancaires (REO, Real Estate Owned). Alors, comment se passe une vente à découvert?

Pour le vendeur, il faut qu’il contacte la banque et/ou les prêteurs, et qu’il leur prouve qu’il a des difficultés financières incontrôlables. Par exemple, ces difficultés pourraient inclure la perte d’emploi et le chômage, le divorce, la maladie, le décès d’un époux, la faillite et les désastres naturels. Ce qui ne qualifie pas pour une vente à découvert, ce sont: un mauvais achat ou avoir acheté trop cher une propriété, mécontent de l’endroit, la grossesse, le déclin de la valeur de la propriété, et quitter sans laisser trace.

L’acheteur, quant à lui, doit faire une offre raisonnable qui est signée par le vendeur, et faire un dépôt en fiducie adéquat qui sera retenu par l’agent fiduciaire, la compagnie de titres ou un avocat, jusqu’à la conclusion de la transaction. L’acheteur doit s’attendre à patienter pendant 6 à 9 mois pour que la banque accepte la transaction et surtout accepte que le vendeur fasse cette vente. Avez-vous déjà vu une banque accepter de perdre de l’argent? Pas moi.

En ce moment, les banques semblent préférer que le vendeur fasse faillite pour qu’elles reprennent la propriété. L’année dernière dans la région, seulement 1.9% des ventes à découvert se sont rendues à la conclusion de la vente. C’est-à-dire que 98% des ventes à découvert listées ont été perdues et sont devenues des reprises bancaires.

Qu’est-ce que l’acheteur aura à payer? Pour les 2% qui ont réussi à acheter une propriété dans une vente à découvert, ils ont souvent eu a payer des frais additionnels imprévus. Par exemple, les frais d’entretien impayés de l’association des co-propriétaires, les taxes, et les amendes et pénalités pour violations des codes municipaux. Ces frais ne sont connus qu’à la toute fin de la vente et souvent font parties de la négociation avec la banque qui elle ne veut absolument rien payer. À ce moment-là, vous pouvez vous aussi refuser de payer et la vente est annulée; votre dépôt en fiducie vous est retourné.

En gros, on gagne rarement dans une vente à découvert.Si vous avez des questions sur ce sujet, n’hésitez pas à me contacter par courriel. Je réponds à tous. Merci de me lire,

© Jean Feuillet, 2011