Aujourd’hui, je vais aborder le sujet des coûts d’une transaction typique. Une transaction typique en Floride ces temps-ci, c’est l’achat d’une copropriété, un condominium, à un prix dérisoire. Dans la majorité des cas, le prix des propriétés, vous le savez déjà, a chuté d’une manière effarante (pour le vendeur naturellement).

En gros, on peut dire que depuis 2008, le début de la dégringolade des prix, toutes les propriétés ont baissé de 40% à 70% de leur valeur. Et encore, la plupart se vendent bien en dessous du prix d’achat original, c’est-à-dire lorsque le constructeur a vendu cette copropriété au premier acheteur de l’époque.Je regardais encore cette semaine avec un client, un condominium dans un endroit très bien à Fort Lauderdale. En 2008, les condos dans ce complexe se vendaient facilement autour de $125,000. Aujourd’hui il est listé à $49,500 alors que que son propriétaire original l’avait acheté en 1987 pour $87,000. C’est une perte pour le vendeur de 57% de son prix d’achat initial.

Peut-on parler de se faire voler aujourd’hui en tant qu’acheteur d’une telle propriété? Absolument pas.Toutes les propriétés dans le sud de la Floride sont des « deals » et des « bargains » comme vous n’avez jamais vu auparavant et qui probablement ne reviendront pas de sitôt. C’est pourquoi les vendeurs ont tous la langue à terre et qu’ils ne sont pas prêts à négocier leur prix de vente très à la baisse.

D’après les statistiques publiées par l’association des agents immobiliers de la Floride, la différence entre le prix listé sur le MLS et le prix vendu est entre 5% et 10% de moins. C’est votre pouvoir de négociation aujourd’hui.

À cause des prix si bas, beaucoup d’agents immobiliers refusent de travailler pour des acheteurs de propriétés en dessous d’un certain prix, et ça se comprend très bien. C’est le vendeur qui paie une commission à son agent et courtier qui en retour acceptent de partager cette commission avec le courtier de l’agence de l’acheteur. Les commissions varient entre 4% et 6% suivant les propriétés. Il n’y a pas de taux fixe en Floride.Le calcul est donc simple: un condominium de $40,000 va donner à l’agent une commission d’environ $800 et $1,200 pour votre transaction.La question est donc: « Est-ce trop payer un agent pour ce qu’il fait pour vous? ». Je suis sûr que certains parmi vous diront « Oui » sans réfléchir au travail exigé pour que la transaction de votre achat se rende jusqu’à la clôture avec succès. C’est pourquoi, je me dois de vous expliquer le processus que vous ne voyez pas comme acheteur.

Le travail de l’agent commence par les recherches qu’il fait sur le MLS pour trouver ce que vous cherchez d’après les critères que vous lui avez communiqué. Dans la plupart des cas, l’agent va aussi visiter avant vous la propriété pour voir de ses propres yeux si vraiment elle peut vous convenir. Il y a aussi tous les échanges par téléphone et les courriels où vous demandez des tas d’explications sur les taxes, les frais, la vue, vos choix, etc. Avant même que vous fassiez une première visite avec l’agent, il aura dépenser au moins 10 heures de travail exclusivement à votre dossier.

Ensuite viennent les visites. Quand vous savez exactement ce que vous voulez et que vous avez fait vos recherches sur l’Internet, l’agent vous fera visiter environ huit propriétés. Pour ceux qui ne regardent pas sur l’Internet, on peut aller jusqu’à vingt propriétés avant que l’acheteur choisisse de faire une offre. L’agent vous fera visiter souvent un maximum de 5 propriétés par jour, parce que à la sixième, personne ne se rappelle plus de la première.Il faut compter environ 3 heures de visites par jour, ce qui représente 6 heures à 20 heures de travail, plus les dépenses de transport.

Vous avez décidé de la propriété à acheter et vous êtes prêts à faire une offre d’achat. Il faut écrire un contrat et négocier le prix avec le vendeur. Si tout fonctionne bien l’agent a utilisé 5 heures de son temps.Ensuite viennent tous les documents et addenda que le vendeur doit nous remettre, arranger les virements bancaires pour le dépôt en fiducie, contacter la compagnie de titres ou l’avocat qui s’occupera de la transaction, travailler avec l’association pour vous faire accepter comme copropriétaires, vous aider à remplir tous les documents nécessaires à votre succès, organiser l’inspection de la propriété, travailler avec l’inspecteur pour découvrir les problèmes potentiels de la propriété. Enfin et surtout l’agent doit coordonner toutes les activités pour que les limites de temps écrites dans le contrat d’achat soient respectées.S’il y a un prêt hypothécaire en plus, ce sont des contraintes additionnelles , parce qu’il faut aussi négocier avec la banque et son représentant, faire le devis et l’évaluation par l’estimateur de la banque. En tout, il y plus d’une douzaine de personnes avec lesquelles votre agent aura à négocier pour introduire votre proposition d’achat de sorte que vous ayez du succès dans votre achat.

On parle là encore d’une vingtaine d’heures supplémentaires pour compléter toute la transaction pour que vous ayez les clés en mains.

Ça n’est pas fini, parce qu’ensuite, si vous n’êtes pas en Floride pour signer les documents de clôture, il faut vous fournir les informations pour transférer ou même ouvrir pour vous le compte d’électricité, la TV, l’eau, les frais d’entretien, changer les serrures et tout ce que vous ne pouvez pas faire immédiatement.Où en sommes-nous alors en temps que l’agent a mis pour rendre votre achat fructueux? Pour votre transaction, l’agent aura mis entre 55 heures et 80 heures de travail pour que vous ayez le « deal » de votre vie avec votre nouvelle résidence de vacances.

Depuis plusieurs années les agences facturent à la clôture de la transaction d’achat des frais supplémentaires qui aident à combler le manque à gagner des agents et de leurs courtiers. Les agents n’en parlent pratiquement pas de sorte à ne pas effrayer leurs clients. Il faut bien se le dire, on a ce qu’on paye pour ce qu’on a ou « You get what you pay for« .

Or, en Floride, vous avez besoin d’un agent qui connaît très bien les lois de l’immobilier et qui est capable de vous protéger dans votre transaction d’achat. Ces termes pour les frais auront des titres flamboyants comme « transaction fee« , « professional broker commission« , « flat commission« , « processing fee« , etc. Quelquefois même le courtier du vendeur vous chargera des frais aussi.

Que vous alliez avec n’importe quel agent, vous aurez des frais de commission à payer comme acheteur. Si vous voulez travailler avec un agent compétent et qui prend votre intérêt dès le début, il ne vous cachera rien de ces frais.

Nous sommes dédiés à votre réussite dans votre achat immobilier en Floride.

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