Au Québec, semble-t-il, les agents qui représentent les vendeurs (agents inscripteurs) refusent que les agents des acheteurs (agents collaborateurs) participent à la vente de leurs propriétés. Lire l’article de l’OACIQ, l’Organisme d’autoréglementation du courtage immmobilier au Québec à ce sujet. C’est assez surprenant mais ça explique la réticence et la méfiance des clients du Québec vis-à-vis les agents immobiliers de Floride.

En effet, ici en Floride et dans la plupart des États, les agents immobiliers font partie d’un groupe ou de l’autre et tous deux collaborent très bien entre eux, ce qui est bénéfique pour vous en tant qu’acheteurs ou vendeurs.

Le choix de cette spécialisation repose sur plusieurs facteurs personnels. Par exemple, un agent inscripteur trouvera que travailler pour des vendeurs est plus facile parce qu’il n’a qu’à rencontrer qu’un seul client et  qu’il y a moins de déplacements et de frais encourus. Une fois que la propriété est inscrite pour la vente sur le MLS (Multiple Listing Service), l’agent inscripteur peut s’asseoir et attendre que l’agent collaborateur vende son produit. Quelle belle vie!

L’agent collaborateur choisit plutôt de travailler avec des acheteurs pour d’autres raisons. Par exemple, cet agent peut aimer rencontrer différentes personnes, ou bien voir des propriétés différentes lui donnera des connaissances additionnelles pour mieux conseiller ces clients à l’achat. Par contre, les dépenses en temps et en argent sont beaucoup plus élevées.

Dans les deux cas, vous serez bien servis. Mais ça dépend de ce que vous cherchez. Quand vous contactez un agent inscripteur, vous devez vous attendre à ce qu’il (ou elle) vous amène voir d’abord ses propriétés plutôt que les autres. C’est une affaire d’économie parce que l’agent peut faire alors la pleine commission qui a été négociée avec le vendeur. Aurez-vous le meilleur « deal » si votre agent représente en même temps le vendeur et vous? Hmmm! Pas sûr!

En Floride, le terme d’un agent qui représente en même temps le vendeur et l’acheteur simultanément est « transaction broker » et ce type d’agence en théorie demande que l’agent soit honnête avec les deux parties, le vendeur et l’acheteur, mais l’agent peut omettre de déclarer certaines informations qui pourraient faire annuler la vente.

Par contre, l’agent collaborateur peut représenter l’acheteur d’une manière exclusive et si il le faut durant le terme de la transaction changer en « agent double », c’est-à-dire en « transaction broker », par exemple si la propriété a acheté appartient aux inscriptions de son courtier immobilier.

Être un agent exclusif de l’acheteur vous donne plus de pouvoir en tant qu’acheteur. Vous pouvez être certain que l’agent travaille exclusivement pour vous pour vous trouver la propriété que vous désirez et pour négocier serrer. L’agent exclusif doit être honnête envers vous en premier et si il apprend quelque chose qui pourrait nuire à la transaction, il a le devoir de vous en informer aussitôt.

Je préfère travailler pour vous en tant qu’agent exclusif parce que vous serez beaucoup mieux protéger: je n’ai pas d’inscriptions en mon nom et j’aime découvrir pour vous des endroits hors du commun dans lesquels moi-même j’investirais.

C’est pour ça que lors de notre première rencontre je vous demande de signer une entente de travail exclusif (« Exclusive Buyer Broker Agreement ») pour une période déterminée. Celle-ci vous garantit mon intégrité et mon assiduité pour vous trouver la propriété de vos rêves. Cette entente aussi me garantit que vous n’irez pas courir tous les agents de la terre pour votre achat. C’est une entente à deux voies.

Que vous choisissiez un type ou l’autre comme agent immobilier en Floride, votre agent doit adhérer au Code d’éthique et de déontologie de l’Association nationale des agents immobiliers. Je vous invite donc à le lire aussi pour votre gouverne.

Sur ce, je vous souhaite une excellente semaine,

Jean Feuillet, CIPS, SFR

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