Dans la série « Protégez-vous » de notre blogue, nous abordons aujourd’hui le sujet des titres de propriété. En Floride, un titre entraîne « l’appartenance », c’est-à-dire que lorsque quelqu’un possède une propriété, il ou elle a un titre sur cette propriété. Il y a plusieurs manières d’acquérir une propriété et la plus commune est par achat, donc par transfert d’argent.

Pour transférer le titre d’une propriété on utilise un des quatre types de contrat (« deed ») disponibles en Floride. Nous en retenons deux qui sont les plus communs et les plus importants: le « Quitclaim deed » et le « Warranty deed« .

Lorsque vous visitez le site du comté de Broward BCPA.net et que vous cherchez une propriété vous verrez tous les changements de titres listés avec QD (Quitclaim deed) ou WD (Warranty deed). Voici en bref la différence entre ces deux types de contrat.

En général, on utilise le « Quitclaim deed » pour réparer les défauts reliés à un titre. Souvent, c’est pour des changements de situation de vie comme un divorce ou un décès. Le titre sera alors transféré en entier à une autre personne sans aucune autre garantie.

Il n’y a aucune protection qui vient avec ce genre de contrat, le « Quitclaim deed ». Le vendeur est le seul qui est vraiment protégé avec ce contrat, parce qu’il se débarasse de tout ce qui pourrait lui être réclamé. C’est souvent un avocat qui remplit le document et qui le présente au comté pour être enregistré dans les documents publics.

Lorsque vous achetez une propriété en Floride, votre agent immobilier vous mettra en contact avec des compagnies de titres ou des avocats spécialisés en immobilier. Ils feront pour vous une recherche approfondie des titres et des liens financiers reliés à la propriété que vous voulez acheter.

C’est la méthode la plus simple, la plus sécuritaire et la moins couteuse d’acheter un bien immobilier. Le contrat sera alors celui du « Warranty deed ». Avec ce genre de transfert de propriété, l’acheteur est totalement protégé parce que le vendeur garantit le titre et promet de défendre le titre contre toutes les réclamations.

De plus, aux États-Unis, la loi oblige l’acheteur a prendre une police d’assurances du titre, qui garantit l’investissement de l’acheteur (le prix d’achat), contre toutes réclamations. Cette police est fournie lors du transfert du titre à la clôture de la transaction. L’acheteur est donc protégé deux fois plus.

Malgré tout, il y a des acheteurs qui pensent sauver quelques sous en achetant directement d’un propriétaire sans passer par un agent immobilier ou même une compagnie de titres. Ils pensent qu’en faisant un transfert de titre avec un « Quitclaim deed » qui ne coûtent qu’une centaine de dollars, ils seront protégés. Ce qu’ils ne savent pas, c’est qu’un « Quitclaim deed » ne garantit pas que le titre de propriété est clair, ni que la propriété n’a aucun lien financier qui la retient dans les mains d’une tierce personne. Il n’y a aucune loi qui empêche à quelqu’un d’exécuter un « Quitclaim deed ». Mais ça n’est pas recommandé si l’acheteur ne connait pas le vendeur ou n’est pas prêt à prendre les risques reliés à ce type de contrat, par exemple les liens financiers sur la propriété.

Ces liens financiers pourraient être des liens de construction (« mechanical lien ») que détient un entrepreneur général (voir l’article précédent sur la construction). Ou encore, un lien détenu par la ville pour des constructions sans permis. Le plus commun de ces liens est l’eau: si le propriétaire n’a pas payé les redevances à la ville, celle-ci peut prendre possession de la propriété en entier. Il ne faut pas oublier non plus les liens détenus par des institutions financières.

Si cela ne vous fait pas peur, tant mieux pour vous. Sinon, vous serez mieux protégé avec votre agent immobilier et toutes les personnes qui travaillent avec lui pour faire de votre transaction un achat sans problème, clair de tous liens sur la propriété. Vous n’avez pas à demander à votre agent immobilier un contrat du type « Warranty deed »: dans un contrat d’achat en Floride géré par un agent immobilier agréé par l’État, vous recevrez automatiquement à la clôture un « Warranty deed » qui garantit votre titre contre toute réclamation et une police d’assurances sur ce titre qui protègera votre investissement.

Merci de nous lire, © 2011 Jean Feuillet (Realtor, CIPS, SFR)

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