26 Novembre 2011: L'immobilier en Floride (Fort Lauderdale et Broward)

Dans tous les médias on entend parler « des bons deals » qu’il y a à faire en Floride. Vous les avez entendus vous aussi. C’est partout. Mais on nous dit aussi de faire attention, car souvent « les bons deals » ont l’air d’être bons en surface, mais lorsqu’on gratte un peu, on découvre que ça n’est pas nécessairement vrai. Et beaucoup s’y sont faits prendre.

Il n’y a pas une semaine qui se passe sans que nous ne recevions pas un appel d’un acheteur qui attend depuis des mois que son « bon deal » se règle et il est au bout de sa corde. Alors qu’est-ce qui se passe?

Cliquez sur l’image pour l’agrandir. Vous pouvez y lire combien de maisons et de condos sont à vendre dans le comté de Broward. Le comté de Broward inclut Fort Lauderdale, Hollywood, Pompano Beach, Tamarac, Sunrise, et beaucoup d’autres municipalités.

Le MLS (Multiple Listing Service) est la base de données que tous les agents immobiliers de Floride utilisent pour inscrire et vendre les propriétés. Cette semaine sur le MLS, il y a 6,231 maisons à vendre et 7,185 condos, co-propriétés et maisons de villes (townhomes). De ce total, 6% représentent les reprises bancaires (foreclosures, REO) et environ 20% des ventes à découvert (short sales).

Le reste, environ 70% de toutes les propriétés inscrites sur le MLS sont des ventes régulières. Où sont les « bons deals »?

Ce ne sont pas les ventes à découvert (short sales). Elle prennent en moyenne 551 jours pour que seulement 1.9% de ces ventes se terminent avec succès par une clôture de transaction et un transfert des titres de propriétés. Donc 98% des ventes à découvert tombent à l’eau après 1 an et demi d’attente pour ce fameux « bon deal ».

Ce ne sont pas non plus les reprises bancaires (foreclosures, REO). Ça prend au moins deux ans pour que la cour règle le transfert de titres du propriétaire en faillite à la banque à qui se propriétaire devait un prêt hypothécaire. Si ça n’était que le temps, peut-être qu’on pourrait s’en accommoder, mais ça n’est pas tout. Pendant deux ans, la propriété est inhabitée et souvent l’électricité et l’eau ont été coupés. L’humidité en Floride s’infiltre rapidement dans les murs et la charpente de la maison et attire les termites et autres insectes, et surtout la moisissure.

Lorsque la banque reprend possession de l’habitation, elle ne paie pas les frais des services utilitaires, ni les frais communs des syndicats de co-propriétaires ou les amendes des municipalités pour services impayés. Ce sont les acheteurs dans la plupart des cas qui héritent de la facture. Et quelle facture! Deux ans de frais communs, des amendes de la municipalité, les frais d’électricité. Une vraie boîte à surprises.

Les ventes régulières, qui représentent environ 70% de toutes les propriétés à vendre en Floride, sont les seules à vous donner ces « bons deals ». Toutes les propriétés ont baissé en moyenne de 65% depuis 2008, et elles sont en général au même prix qu’en 2001. Mais souvent, et surtout dans les condos construits autour des années 1970 à 1985, les prix de vente sont en-dessous du prix initial de vente du développeur à l’acheteur initial.

Le « bon deal », c’est d’acheter une propriété au prix inférieur de la première vente.

Imaginez: acheter un condo pour $55,000 aujourd’hui alors qu’il s’est vendu $65,000 en 1985 à sa construction. Ça, c’est un vrai « bon deal », vous ne croyez pas. Et, il en existe plein de ces condos en très bon état dans des complexes bien entretenus avec des frais communs raisonnables et des taxes basses, sans vices cachés.

Il y en a sûrement un avec votre nom dessus qui n’attend que vous. Les « bons deals », ça existe en Floride et surtout à Fort Lauderdale.

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