Les offres d’achat et les contrats de vente sont très complexes; c’est pourquoi il vous faut un agent immobilier qui s’y connaisse en la matière.

Bien que l’agent immobilier en Floride ne soit pas un avocat et qu’il ne professe pas de connaître toutes les lois, il a étudié ces lois et doit cependant comprendre le sens des lois sur l’immobilier.

Voici quelques questions et réponses tirées des courriels et autres communications que l’on reçoit de nos clients.

Q. J’ai fait une offre sur une vente à découvert (short sale).  La banque n’a pas approuvé encore la transaction. On comprend que la banque n’est pas pressée et on regarde quand même autour pour des propriétés de même valeur. On en a trouvé une qui nous plaît beaucoup.  Est-ce qu’on peut retirer notre offre de la première?

R. La réponse courte est: « Oui ». Mais, ça dépend comment le texte des clauses additionnelles a été écrit et s’il donne le droit à l’acheteur de se retirer.

En premier lieu, est-ce que le vendeur a signé votre offre et que vous avez un contrat effectif?

Souvent, dans les ventes à découvert (short sales), le vendeur signe avec un acheteur un contrat de vente, et les autres offres restent en réserve sans avoir été signées, donc elles ne sont pas encore acceptées par le vendeur. Dans ce cas, vous n’avez pas de contrat effectif et vous pouvez vous retirer et ravoir votre dépôt en fiducie.

Si vous avez un contrat effectif avec le vendeur, il faut alors lire attentivement les clauses du contrat. Dans les clauses additionnelles, votre agent immobilier aura peut-être écrit une phrase telle que:

Cette offre peut être retirée en tout temps tant que la banque n’a pas communiqué par écrit son acceptation de cette transaction.

Ou bien, s’il y a une clause en termes de temps d’échéance. Par exemple:

Le contrat est automatiquement annulé 60 jours après la date de signature si la banque n’a pas accepté par écrit la transaction.

Idéalement, votre agent immobilier aura tout essayé pour faire en sorte que la transaction se fasse. Il aura contacté l’agent du vendeur  et peut-être même la banque qui s’occupe de la transaction. Après tout, c’est elle qui retarde le processus de vente en ce moment.

Q. J’ai fait une offre sur une reprise bancaire (REO, Foreclosure). L’agent me dit qu’il faut que j’augmente mon prix. Qu’est-ce-qui se passe?

R. C’est souvent ce qui arrive dans les reprises bancaires. La banque veut avoir le meilleur prix possible pour cette propriété.

Après tout, elle vient de perdre un paquet d’argent et la reprise bancaire lui a coûtée au moins $75,000 en frais. L’agent du vendeur, la banque, organise la vente comme un encan avec une date limite pour entrer dans la compétition. Une fois toutes les offres reçues, l’agent va contacter tous les agents des acheteurs pour voir si leurs acheteurs vont offrir un prix plus élevé.

Le gagnant sera celui qui paiera le plus avec les meilleurs termes, c’est-à-dire, comptant.

Q. J’ai fait une offre qui a été acceptée par le vendeur mais maintenant, je veux me retirer du contrat. Comment faire?

R. En principe, on ne peut pas se retirer d’un contrat sans perdre le dépôt en fiducie qui a été versé à l’acceptation du contrat. Et en fait, le vendeur pourrait même vous poursuivre pour le montant complet de la vente parce que vous avez brisé le contrat.

Cependant, il se peut que dans les modalités du contrat vous soyez capables de vous retirer sans perdre de plumes.

La première possibilité est l’inspection de la propriété. Par défaut, à moins qu’il y ait eu un changement aux termes de cette clause, vous avez 15 jours de calendrier pour effectuer cette inspection. En dedans des 15 jours, sans avoir à donner une raison particulière, vous pouvez annuler le contrat de vente en utilisant votre droit à l’inspection.

L’autre clause qui vous permettrait d’annuler concerne les documents de l’association des co-propriétaires. Si vous achetez dans un endroit avec une association, le vendeur doit vous donner les documents légaux de la co-propriété, les règlements de l’association, et surtout les états financiers, bilans et autres, sur cette association de co-propriétaires. Vous avez alors 3 jours une fois tous les documents en mains pour prendre une décision finale quant à l’achat de cette propriété. Là encore, si vous décidez d’annuler, votre dépôt en fiducie vous sera remis illico.

J’espère que ces quelques questions et réponses ont éclairci un peu les lois sur l’immobilier en Floride, et vos droits en tant qu’acheteur immobilier.

Merci de nous lire et de commenter sur cet article,

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