Pour mieux comprendre les « short sales »

14 mars 2012 Par dans Nouvelles Immobilier Floride Tags : , , , ,

Underwater Comme acheteurs, et surtout comme acheteurs étrangers, souvent on ne comprend pas comment ces ventes à découvert, les « short sales » se sont produites. En dehors des Etats-Unis, c’est plutôt rare de voir un tel phénomène: des baisses étonnantes du prix des propriétés en une si courte période de temps.

On pourra mieux comprendre comment les « short sales » fonctionnent si on se met à la place du propriétaire qui vit cette mauvaise expérience.

Une vente à découvert est une transaction des plus complexes parce que, même si un propriétaire et vous, l’acheteur, avez fait un contrat d’achat et de vente, il reste une ou plusieurs entités qui ont aussi leurs mots à dire. C’est là que ça se complique. Comme on dit « On n’est pas sorti du bois! ».

Comment a-t-on une « short sale »?

Mettons-nous à la place du vendeur, ce propriétaire qui veut vendre à découvert. Tout d’abord, le terme « vente à découvert » signifie que ce qu’on doit à une tierce personne est plus que la valeur du bien hypothéqué. Quand la banque ou un prêteur négocie un terme pour le prêt hypothécaire, ils se fient à la valeur actuelle du bien, c’est-à-dire de la propriété. Le problème, c’est qu’aujourd’hui la valeur de la propriété a chuté de telle sorte que le prêt hypothécaire est plus haut que ce que vaut la maison. En anglais on utilise le terme « underwater », ce qui veut dire « submergée ».

Est-ce que le fait que sa propriété soit « submergée » soit une bonne raison pour vendre à découvert, en « short sales »? La réponse est « Non ». Les prêteurs ne reconnaissent pas ce facteur comme un facteur important pour négocier une vente à découvert. Alors qu’est-ce qui permet une vente à découvert?

Il faut que le vendeur ait des difficultés à repayer son prêt hypothécaire. Des exemples de difficultés reconnues par les banques et le gouvernement sont:

  • la perte de son emploi ou une baisse de salaire;
  • un décès dans la famille;
  • un problème médical important;
  • un divorce ou une séparation;
  • le service militaire;
  • devoir déménager pour son travail;
  • des dettes incontrôlables;
  • une faillite commerciale.
Comme on voit, le propriétaire doit vraiment être pris à la gorge pour réussir à se débarrasser de sa propriété et la vendre dans une vente en « short sale ». Les banques savent qu’elles vont perdre gros dans cette transaction, mais elles veulent aussi être certaines que ce que le propriétaire veut faire soit vrai. Elles demanderont beaucoup de justificatifs et vérifieront tous les documents qui lui sont donnés. Mais, comme il y a énormément de demandes pour vendre à découvert, les dossiers s’empilent et une vente peut facilement prendre de 6 à 9 mois avant d’avoir une décision, si décision il y a, parce que d’autres facteurs entrent en ligne de compte.
Qu’arrive-t-il au propriétaire?
Tant que le propriétaire paie son prêt hypothécaire, la banque n’est pas très pressée de résoudre sa demande parce qu’elle ne perd rien. Mais c’est lorsque le propriétaire arrête de payer son prêt qu’elle se réveille. Après trois mois de non-paiement, le compte du client s’en va au département des impayés, et les avocats préparent les documents pour reprendre la propriété. C’est le début de la fin pour le propriétaire.
Beaucoup de propriétaires pensent qu’en quittant la propriété la banque deviendra automatiquement le nouveau propriétaire et qu’ils n’auront plus de problèmes. C’est faux. Même en quittant, le propriétaire est encore responsable de la dette qu’il a avec le prêteur. Il semble que, dans certains Etats, les banques pourraient aussi poursuivre les propriétaires pour ce qu’ils doivent même après que le propriétaire est fait faillite et que la banque ait repris la propriété.
Une vente à découvert est une affaire très complexe et peut réussissent à les négocier. La banque forcément veut avoir le prix du marché pour la propriété. Ils enverront donc leurs estimateurs pour vérifier la valeur du bien avant
d’accepter la vente.
Ce qu’on ne connait pas non plus, ce sont le nombre de prêteurs ou d’entités qui ont des liens financiers sur la propriété. C’est arrivé plus d’une fois qu’après des mois de négociations avec la banque, on apprenne à la dernière minute que la ville ou le syndicat des co-propriétaires ont un lien sur la maison. Et l’affaire tombe à l’eau parce que plus personne ne s’entend. L’acheteur croyait acheté cette maison pour $X, mais tout d’un coup, il faut payer $Y de plus au syndicat.
D’autres fois, on a tous les papiers prêts à être signés mais on ne trouve plus le propriétaire ou l’acheteur. Alors le contrat tombe à l’eau aussi dans ce cas-là.
Comme vous voyez, les ventes à découvert, les « short sales » ne sont pas des sinécures.

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