Photo par thinkpanama sur Flickr

J’ai reçu un courriel qui me demandait ce qu’est cette loi sur les immeubles de 40 ans. Tout d’abord cette loi de Floride ne s’applique que pour les condominiums. Donc les maisons et les duplex n’ont pas à se préoccuper de cette « loi ». C’est en 2005 que le Comté de Broward a suivi les traces de celui de Miami-Dade qui avait implanté un programme d’inspection sécuritaire des immeubles de 40 ans dans les années ’70.

Ce programme prescrit l’inspection des structures et fondations de complexes de condominiums qui ont 40 ans d’existence ainsi que des systèmes électriques, ascenseurs, etc. Par la suite, tous les 10 ans, ces complexes doivent repasser avec succès l’inspection ou faire les corrections nécessaires.

La raison pour ce programme, on s’en doute, est que les co-propriétaires optent toujours pour payer le moins de frais possibles et de réduire le coût des dépenses au maximum. Ça se comprend et souvent les associations laissent trainer les petits problèmes de structures qui grossissent d’année en année. Ce sont des économies de bout de chandelles qui coûtent très cher lorsque son immeuble à 40 ans.

Le gouvernement quant à lui regarde les décisions de gestion des associations d’un tout autre oeil. C’est très bien de reléguer les défauts d’un immeuble à être réparé plus tard sauf que ça peut mettre la vie d’autres personnes en danger comme les voisins co-propriétaires. Donc, pour le Comté, on inspecte.

Il n’y a qu’à se rappeler de l’ouragan Wilma pour se rendre compte des dommages causés aux immeubles parce qu’ils n’étaient pas construits suffisamment solides pour résister aux vents impitoyables de cette journée-là. Mais sans ouragan, c’est le sel de mer qui ronge les murs de ciment, les balcons et l’acier de structure qui les supporte. Promenez-vous le long du Boardwalk d’Hollywood pour voir les dégâts causés par l’air salin.

Il y a plusieurs procédures que les associations et leurs compagnies de gestion doivent suivre pour passer l’inspection du Comté. Les coûts des réparations sera assumer par tous les co-propriétaires et personne ne connaît d’avance le montant de ces frais à payer. Chaque association agit du mieux qu’elle peut et doit suivre aussi les règlements contenus dans la Déclaration des Condominiums, cette brique que vous avez reçu à l’achat de votre condo et que personne ne lit!

Est-ce une raison pour ne pas acheter un condo qui approche de ses 40 ans? Non, pas du tout.

Lorsqu’on visite un complexe dans le but d’un achat, il faut regarder aussi bien l’extérieur du complexe que l’intérieur de l’appartement. On voit tout de suite si un complexe de condominiums est bien entretenu ou pas. Vous pouvez décider alors si vous êtes prêts à investir dans cette communauté.

Ce programme d’inspection est conçu pour vous protéger et protéger votre investissement dans un immeuble qui se tient debout.

Voici quelques ressources sur l’Internet qui explique plus en détail ce programme d’inspection des immeubles de 40 ans:

• Programme d’inspection du Comté de Broward;
• 40Year.com, Inc., groupe d’ingénieurs et consultants;
• Court article sur le blog du Sun-Sentinel qui répond à plusieurs questions.

Sur ce, on vous souhaite une excellente semaine, en espérant vous rencontrer en Floride bientôt.

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