Ce qu’on entend par « déclarations », en anglais « disclosures », ce sont tous les détails sur la propriété qui entrent dans la composition de votre offre d’achat et de vente et qui doivent être communiqués entre les participants de cette transaction. Le problème, c’est qu’on ne connaîtra jamais tout, et peut-être cela vaut-il mieux.

Mais il y a des choses que vous devriez vérifier et vous assurez qu’elles sont correctes. C’est aussi le travail de l’agent de protéger son client dans la transaction et de l’avertir des dangers potentiels dans la transaction.

Les déclarations du vendeur

Il vient de m’arriver une histoire à laquelle je ne m’attendais pas dans cette transaction. Heureusement le vendeur ne me blâme pas, parce que c’était elle qui devait en fait savoir ce qui se passait dans son association. Nous avions signé un contrat d’achat et de vente avec un acheteur pour son condo.

Ma cliente n’habitait plus l’appartement depuis quelques mois et son courrier était acheminé à sa nouvelle résidence.

Elle reçoit quelques jours après l’acceptation du contrat une lettre de l’association des co-propriétaires pour l’avertir qu’une cotisation spéciale (« special assessment ») allait être votée à la prochaine réunion du conseil d’administration. Cette cotisation mensuelle additionnelle de $37 serait payable sur une période de cinq ans.

On avertit aussitôt l’acheteur et son avocat qui est en charge de la clôture de la transaction à propos de cette cotisation. Dans les suppléments du contrat (« addendum »), l’acheteur avait accepté de payer les mensualités de toute nouvelle cotisation.

Son avocat, spécialisé en immobilier, étudie le contrat et déclare que c’est le vendeur qui devra payer cette cotisation en entier, environ $2,500, et que l’acheteur ne devra rien. Pourquoi? J’en étais déconcerté. La situation était très fâcheuse.

Je consulte les avocats de l’association des agents immobiliers pour en connaître davantage sur les droits de mon vendeur et les raisons de la décision de l’avocat de l’acheteur. Voici pourquoi le vendeur devra payer cette cotisation en entier à la clôture de la transaction:

Le vendeur était tenu de savoir ce qui se passe dans sa communauté, i.e. assister aux réunions du Conseil d’Administration, et aurait dû être au courant de cette cotisation spéciale puisque celle-ci avait été décidée bien avant que le premier versement ne soit payable et bien avant que le contrat ne soit accepté.

J’ai tenté de négocier avec l’agent de l’acheteur, mais c’est lui qui tenait le bon bout du bâton. Je peux vous dire que le vendeur n’était pas content du tout de cette décision et qu’elle ait à payer ce montant sans qu’elle puisse elle-même en profiter. Ça baisse de beaucoup ce qu’elle espérait récolter pour ses vieux jours.

La morale de cette histoire est que le vendeur doit déclarer tout ce qu’il sait et chercher à savoir ce qu’il ne connaît pas sur les affaires en cours de son association.

Ignorantia jusris non excusat.

(L’ignorance de la loi n’excuse pas!).

Les déclarations de l’acheteur

Les seules déclarations faites par l’acheteur sont inclues dans le contrat d’achat et de vente typique. Il s’agit des déclarations quant au financement, au but de l’achat, et des droits que l’acheteur demande d’avoir durant la période entre l’acceptation du contrat et la clôture de la transaction. On pensera entre autres aux inspections diverses.

L’acheteur aussi se doit de constater et d’accepter ce que le vendeur lui a déclaré dans le document « Seller Property Disclosures » qui sera partie intégrale de ce contrat d’achat, ainsi que de toutes les autres déclarations possibles par exemple celles reliées à l’association des co-propriétaires aux frais d’entretien et aux cotisations spéciales.

On ne joue pas avec les déclarations et un contrat peut se rompre si l’une des parties n’est pas honnête dans ses représentations. Il peut aussi y avoir des conséquences même plus graves si l’affaire est amenée devant les tribunaux par l’acheteur ou le vendeur.

Sur ce, j’espère que ça ne vous arrivera pas et que nous serons là pour vous protéger. Pierrette et moi vous souhaitons une excellente semaine, en espérant vous rencontrer en Floride bientôt.

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