Immobilier Floride Hebdo: De l’importance des dĂ©clarations …

Maison entre bonnes mains - Immobilier Floride

Photo par thinkpanama sur Flickr

Ce qu’on entend par « dĂ©clarations », en anglais « disclosures », ce sont tous les dĂ©tails sur la propriĂ©tĂ© qui entrent dans la composition de votre offre d’achat et de vente et qui doivent ĂȘtre communiquĂ©s entre les participants de cette transaction. Le problĂšme, c’est qu’on ne connaĂźtra jamais tout, et peut-ĂȘtre cela vaut-il mieux.

Mais il y a des choses que vous devriez vĂ©rifier et vous assurez qu’elles sont correctes. C’est aussi le travail de l’agent de protĂ©ger son client dans la transaction et de l’avertir des dangers potentiels dans la transaction.

Les déclarations du vendeur

Il vient de m’arriver une histoire Ă  laquelle je ne m’attendais pas dans cette transaction. Heureusement le vendeur ne me blĂąme pas, parce que c’Ă©tait elle qui devait en fait savoir ce qui se passait dans son association. Nous avions signĂ© un contrat d’achat et de vente avec un acheteur pour son condo.

Ma cliente n’habitait plus l’appartement depuis quelques mois et son courrier Ă©tait acheminĂ© Ă  sa nouvelle rĂ©sidence.

Elle reçoit quelques jours aprĂšs l’acceptation du contrat une lettre de l’association des co-propriĂ©taires pour l’avertir qu’une cotisation spĂ©ciale (« special assessment ») allait ĂȘtre votĂ©e Ă  la prochaine rĂ©union du conseil d’administration. Cette cotisation mensuelle additionnelle de $37 serait payable sur une pĂ©riode de cinq ans.

On avertit aussitĂŽt l’acheteur et son avocat qui est en charge de la clĂŽture de la transaction Ă  propos de cette cotisation. Dans les supplĂ©ments du contrat (« addendum »), l’acheteur avait acceptĂ© de payer les mensualitĂ©s de toute nouvelle cotisation.

Son avocat, spĂ©cialisĂ© en immobilier, Ă©tudie le contrat et dĂ©clare que c’est le vendeur qui devra payer cette cotisation en entier, environ $2,500, et que l’acheteur ne devra rien. Pourquoi? J’en Ă©tais dĂ©concertĂ©. La situation Ă©tait trĂšs fĂącheuse.

Je consulte les avocats de l’association des agents immobiliers pour en connaĂźtre davantage sur les droits de mon vendeur et les raisons de la dĂ©cision de l’avocat de l’acheteur. Voici pourquoi le vendeur devra payer cette cotisation en entier Ă  la clĂŽture de la transaction:

Le vendeur Ă©tait tenu de savoir ce qui se passe dans sa communautĂ©, i.e. assister aux rĂ©unions du Conseil d’Administration, et aurait dĂ» ĂȘtre au courant de cette cotisation spĂ©ciale puisque celle-ci avait Ă©tĂ© dĂ©cidĂ©e bien avant que le premier versement ne soit payable et bien avant que le contrat ne soit acceptĂ©.

J’ai tentĂ© de nĂ©gocier avec l’agent de l’acheteur, mais c’est lui qui tenait le bon bout du bĂąton. Je peux vous dire que le vendeur n’Ă©tait pas content du tout de cette dĂ©cision et qu’elle ait Ă  payer ce montant sans qu’elle puisse elle-mĂȘme en profiter. Ça baisse de beaucoup ce qu’elle espĂ©rait rĂ©colter pour ses vieux jours.

La morale de cette histoire est que le vendeur doit dĂ©clarer tout ce qu’il sait et chercher Ă  savoir ce qu’il ne connaĂźt pas sur les affaires en cours de son association.

Ignorantia jusris non excusat.

(L’ignorance de la loi n’excuse pas!).

Les dĂ©clarations de l’acheteur

Les seules dĂ©clarations faites par l’acheteur sont inclues dans le contrat d’achat et de vente typique. Il s’agit des dĂ©clarations quant au financement, au but de l’achat, et des droits que l’acheteur demande d’avoir durant la pĂ©riode entre l’acceptation du contrat et la clĂŽture de la transaction. On pensera entre autres aux inspections diverses.

L’acheteur aussi se doit de constater et d’accepter ce que le vendeur lui a dĂ©clarĂ© dans le document « Seller Property Disclosures » qui sera partie intĂ©grale de ce contrat d’achat, ainsi que de toutes les autres dĂ©clarations possibles par exemple celles reliĂ©es Ă  l’association des co-propriĂ©taires aux frais d’entretien et aux cotisations spĂ©ciales.

On ne joue pas avec les dĂ©clarations et un contrat peut se rompre si l’une des parties n’est pas honnĂȘte dans ses reprĂ©sentations. Il peut aussi y avoir des consĂ©quences mĂȘme plus graves si l’affaire est amenĂ©e devant les tribunaux par l’acheteur ou le vendeur.

Sur ce, j’espĂšre que ça ne vous arrivera pas et que nous serons lĂ  pour vous protĂ©ger. Pierrette et moi vous souhaitons une excellente semaine, en espĂ©rant vous rencontrer en Floride bientĂŽt.

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