L’énoncé de la taxe de transfert d’une propriété d’un vendeur étranger a été modifié en juin 2011, mais ce n’est que maintenant que les avocats ont émis leurs interprétations sur cette loi.

Comme j’avais écrit en février 2011 dans cet article, tout vendeur étranger doit se soumettre aux règlements de l’IRS (Internal Revenue Service), ces gentils collecteurs de taxes. Et sauf exception, tous se doivent d’être enregistrés avec l’IRS et d’avoir un numéro de sécurité sociale pour payer ces taxes.

Par défaut, l’IRS retient 10% de la vente jusqu’à temps que les documents justifiant une exception lui soient soumis. Tout ça est changé maintenant et le processus est beaucoup plus simple pour les vendeurs et les acheteurs.

Lorsqu’un acheteur acquiert la propriété d’un vendeur étranger et que le montant de la transaction est inférieur à $300,000, les parties devront remplir la formule 8288 de l’IRS pour la retenue à la source de la taxe de 10%. Plusieurs dérogations existent cependant qui pourraient changer cette retenue. Les voici:

1. Le vendeur et l’acheteur sont des étrangers.

L’acheteur acquiert cette propriété pour l’utiliser comme sa maison propre, donc il ne peut pas la louer. De plus, le montant de l’achat est moins de $300,000. La règle stipule:

« Vous ou un membre de votre famille doit avoir des plans précis pour résider à la propriété pendant au moins 50% du nombre de jours où la propriété est utilisée par toute personne au cours de chacune des deux premières périodes de 12 mois suivant la date du transfert. Lorsqu’on compte le nombre de jours où la maison est utilisée, on ne compte pas les jours vacants. »

L’exemple que nos avocats nous ont donné est le suivant:

Vous achetez la propriété et vous pensez y résider pendant 4 mois. La règle dit que vous devez donc y être physiquement pendant au moins 2 mois pour éviter d’avoir une retenue d’impôts sur la propriété durant les deux premières années. Ensuite, c’est fini, on en parle plus.

Avant juin 2011, l’acheteur devait signer un document qui déclarait qu’il vivrait sur cette propriété pendant au moins 50% des jours dans l’année, durant les deux premières années.

En signant ce document, l’acheteur devenait de facto résident américain parce qu’il devait résider au moins 183 jours, ce qui est plus que le nombre de jours permis par la plupart des pays. Donc, l’acheteur acceptait de perdre ses droits de résidence au Canada, en France ou ailleurs. Plus maintenant.

2. Le vendeur est américain, l’acheteur est étranger

Le vendeur certifie sous serment et sous peine de parjure qu’il n’est pas une personne étrangère et inclut son numéro d’identification des États-Unis (Sécurité Sociale) et son adresse. Pour l’acheteur rien ne change et lorsqu’il sera vendeur, il retournera à la case numéro 1.

Parmi les autres exceptions, on retrouve par exemple si le montant du transfert réalisé sur la vente de cette propriété équivaut à zéro, donc il n’y aura pas de taxe retenue. Aussi, lorsque la propriété est acquise par le gouvernement des États-Unis ou une de ses possessions, ou par le Disctrict de Columbia, on est exempté de toute taxe retenue.

Il y a aussi plusieurs autres dérogations pour les corporations. Vous pouvez consulter toute la liste ici sur le site de l’IRS.

En résumé, on peut dire avec certitude qu’un vendeur étranger n’a plus à avoir de retenue lorsqu’il vend à un autre étranger et que ce dernier confirme qu’il sera dans cette maison au moins 50% du temps qu’il estime y résider pendant les deux premières années.

Ça ce sont des bonnes nouvelle pour plusieurs.

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