Photo par thinkpanama sur Flickr

Ce premier article de l’année 2013 porte sur les encans immobiliers en Floride, aussi appelés ventes publiques aux enchères et en anglais « auctions » ou « foreclosure sales ».

À leurs questions sur les achats de condos à moins de 30,000 dollars, plusieurs clients ont rapporté que leurs banquiers leur suggéraient plutôt d’acheter à l’encan que de contacter un agent immobilier. D’un côté, ça se comprend, parce que les condos ouverts à tous les âges et à la possibilité de location dans ces prix-là, ils se comptent aujourd’hui sur les doigts de la main. La majorité des agents ne sont pas intéressés à s’impliquer dans ces ventes à bas prix sauf si l’acheteur participe à la commission de l’agent.

Donc, le banquier recommande d’acheter des condos « pas chers » à l’encan. Mais vous ne savez pas par quoi commencer!

Ce sont les Comtés dans chaque État américain qui s’occupent en général des ventes aux enchères. Et chacun a sa manière de fonctionner. Ici, dans la région de Fort Lauderdale, c’est l’Huissier de justice (Clerk of the Courts), Howard C. Forman et son équipe qui dirigent le processus des ventes à l’encan des propriétés en reprise de faillite.

Tout d’abord voici un aperçu qui explique comment une propriété arrive dans les mains de l’Huissier de justice. C’est l’artiste graphique Belinda Long-Ivey qui nous présente une explication succincte et facile à comprendre dans cette image-ci.

En bref, le propriétaire dans un premier lieu a sans doute mis sa propriété en vente sous le titre de « Short Sale » ou vente à découvert. Après quelques mois de non-paiement de sa dette hypothécaire, la banque prend action et demande à la Cour de se faire rembourser le prêt hypothécaire ou de reprendre le bien hypothéqué. Si le propriétaire n’arrive pas à satisfaire les demandes des créanciers, la propriété lui est retirée et est mise aux enchères par l’Huissier de justice afin de repayer la banque.

C’est là que vous pouvez entrer en scène et acquérir une propriété à bas prix peut-être. Mais attention! Caveat emptor!

Quels sont les risques de l’acheteur?

Vous avez gagné cette vente aux enchères et vous êtes maintenant le fier propriétaire d’un condo ou d’une maison que vous avez acheté à très bon prix. Vous pensez dans votre tête que vous avez fait le meilleur coup de votre vie et que vous allez pouvoir vous retirer au soleil et vivre la vie de pacha.

Mais saviez-vous que vous êtes aussi responsables de toutes les autres dettes et charges qui restent impayées même après la vente? Ça n’est pas parce que vous avez en mains un titre de propriété que toutes les dettes ont été effacées. Vous recevez un transfert du titre de propriété, mais ce titre est loin d’être clair de tous les liens financiers attachés au titre. Non, non, non! La boîte à surprise s’ouvre brusquement si vous n’avez pas fait votre travail d’avance.

C’est important de lire sur le site de l’Huissier de justice toutes les explications sur vos droits et vos responsabilités dans tout achat en ligne de ces ventes aux enchères. Et le point le plus important que l’Huissier de justice écrit, à la fin de son texte comme il se doit, est celui-ci:

« Les lois concernant les saisies sont extrêmement compliquées. Il est recommandé que tous les soumissionnaires effectuent une recherche de titre et consultent un avocat avant de placer une enchère. »

Les investisseurs professionnels et leurs avocats savent se protéger, et reconnaissent où sont les « bons deals ». C’est pourquoi beaucoup de propriétés en fait se retrouve dans les mains des banques. Elles ne se sont pas vendues à l’encan sans doute parce qu’elles ont tellement de dettes attachées au titre que même ces investisseurs n’en veulent pas. Pourquoi vous, vous les achèteriez?

Les acheteurs étrangers qui veulent simplement avoir une résidence secondaire et relaxer en vacances ne devraient pas se lancer dans ces types d’achat. Et comme en ce moment, en Floride, il y a moins de 20 pour-cent de tout l’inventaire qui représente les « foreclosures » et les « short sales », ça ne vaut pas la peine de prendre tous ces risques.

Dans le Comté de Broward, l’Huissier de justice, Howard C. Forman (Clerk of the Courts), a mis sur pied ce site pour les mises en vente publique des propriétés saisies par les tribunaux. C’est Broward.RealForeclose.com. Renseignez-vous avant de cliquer sur « J’accepte »!.

Sur ce, on vous souhaite une excellente semaine, en espérant vous rencontrer en Floride bientôt.

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