On achète une reprise bancaire (foreclosure) parce qu’on espère bien économiser sur l’achat et même faire « un bon coup d’argent facile ». Quelquefois, c’est vrai, moins aujourd’hui qu’avant, mais de toute façon il faut être prévoyant parce que personne ne sera là pour vous aider vraiment. Et la boîte à surprises peut contenir des bonbons difficiles à avaler. À moins que …

La majorité du temps, dans une reprise bancaire, la banque exige que l’acheteur utilise la compagnie de titres de la banque pour finaliser la transaction. Le rôle de la compagnie de titres est de fournir à l’acheteur un titre de propriété clair et une police d’assurance titres. Le plus souvent, le premier est bâclé mais le second vous le recevez parce que vous payez vous-mêmes cette police.

Pourquoi n’êtes-vous pas protégé par la compagnie de titres? Parce que vous n’êtes pas son client. La banque est son seul client dans votre transaction d’achat, et son devoir est de protéger la banque en premier.

Comment? En faisant le strict minimum pour rechercher les informations qui vous intéressent sur cette propriété. La compagnie de titres vous remettra bien à la clôture de la transaction (closing) une police d’assurance titres sur cette propriété. Cette assurance cependant ne vous couvre pas pour tout ce qui est relié à votre achat comme vous pourrez le lire plus loin.

Lorsque vous utilisez la compagnie de titres d’un vendeur ou de la banque de qui vous achetez ce bien immobilier, vous n’êtes pas son client propre. Et, la majorité des agents ne vous le diront pas, mais vous n’êtes absolument pas obligé d’utiliser la compagnie de titres de la banque ou du vendeur. Comme agent accrédité aux acheteurs, je recommande tout le temps à mes clients acheteurs de prendre leur propre compagnie de titres ou un avocat qui travaillera pour eux.

Qu’est-ce que votre compagnie de titres fera pour vous? Au minimum, la compagnie de titres vérifiera avec la ville que tous les permis de construction ont été exécutés et le travail inspecté et approuvé. La plupart des compagnies de titres ne font pas cette recherche qui est pourtant des plus importantes.

Voici l’histoire que Kevin S. Tacher, « Le Roi du Titre », fondateur et président de Independence Title and Escrow, Inc., à Fort Lauderdale, raconte ce matin dans son courriel. J’ai traduit du mieux possible ce récit.

« Saviez-vous que les permis, les violations du code et les factures des services publics ne sont pas couvertes par la police d’assurance titres?

J’ai [Kevin Tacher] été interviewé pour un organisme national de prêteurs hypothécaires hier et l’accent a été mis sur ce sujet précis. Nous avons eu un client qui a acheté une reprise bancaire (foreclosure, REO) et qui a utilisé la « Compagnie de titres de la banque ». Cette compagnie n’a pas fait de recherche sur les permis. La plupart de ces compagnies de titres ne le font jamais.

Lorsque le client a voulu faire effectuer des travaux sur sa nouvelle maison, la Ville a découvert qu’il y avait déjà un permis existant mais expiré dans ses documents officiels. Le travail demandé dans ce permis n’avait pas été fait correctement ni inspecté ni approuvé par la Ville.

A l’origine, ces rénovations consistaient à l’installation de portes et fenêtres, et devaient remédier à certaines illégalités. Comme il n’y a pas eu d’inspection par la Ville, il a fallu que le client recommence toutes les procédures et le travail ce qui lui a coûté un beau $50,000 en plus de la facture de la Ville et les pénalités.

Notez que lorsque vous utilisez la compagnie de titres de la banque ou celle d’un vendeur, vous devez demander spécifiquement l’examen et la recherche des permis actuels, et tous ceux passés, fermés et expirés, ainsi que les rapports de violation du Code municipal et le rapport de la ville pour les services utilitaires [il s’agit ici surtout de la facture d’eau].

Si on découvre un problème après que l’acheteur a acheté un bien immobilier, on ne peut plus trouver de remède au titre de propriété. L’acheteur est alors responsable pour les défauts. »

C’est très important pour vous, l’Acheteur, d’être en contrôle de votre transaction parce qu’un achat immobilier est une dépense importante. Même si une banque vous force à utiliser leur compagnie de titres, choisissez votre propre compagnie ou votre avocat. Vous paierez un peu plus cher mais au moins vous aurez la satisfaction d’être complètement protégé dans votre transaction et en bout de ligne vous aurez économiser des maux de tête et de l’argent.

Sources:

• Kevin S. Tacher, « Le Roi du Titre », Independence Title, Best selling authors
• Independence Title, Livre gratuit sur les titres de propriétés.

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