Vous voulez acheter un bien immobilier d’un propriétaire directement, parce que vous pensez que vous allez faire un bon coup d’argent et sauver sur la commission. De toute façon, vous savez par expérience que les agents immobiliers sont des bons à rien qui prennent, pour ne pas dire « volent » l’argent des propriétaires vendeurs. Même si comme acheteur vous n’avez pas à payer cette fameuse commission de paresseux.

C’est votre droit de penser ainsi, et sans doute que les agents immobiliers sont un peu responsables de cette réaction parce qu’ils n’ont pas montré ce dont ils sont capables de faire pour vendre une propriété.

Cet article veut donc éduquer l’acheteur qui a décidé d’acheter un bien immobilier d’un vendeur en Floride. En résumé, nous allons expliquer cinq points importants dans la vente par proprio direct qui protègeront l’acheteur dans un achat de bien immobilier en Floride:  les taxes d’investisseur étranger, la clôture de la transaction, le titre de propriété, l’évaluation, et l’inspection de la propriété.

FSBO (For Sale By Owner, prononcé fizz-bo) aux Etats-Unis, ou proprio direct au Québec sont les noms donnés aux propriétaires qui décident de vendre directement à un acheteur leurs biens immobiliers. L’Association nationale des Realtors®, le NAR, rapporte qu’en 2012, 9% des ventes totales aux USA étaient des ventes par propriétaires directs. Donc 91% des ventes immobilières ont été effectuées par des agents immobiliers agréés.

De ce 9% de ventes par proprios directs, le NAR indique que 87% se tournent éventuellement sur un agent immobilier pour vendre leurs propriétés. On se souviendra que le propriétaire-fondateur de la plus grosse entreprise de ventes immobilières directes par les propriétaires, ForSaleByOwner.com,  a été obligé lui-même d’employer un agent immobilier pour vendre son condominium de New york. Quelle ironie! Bien sûr, il ne le crie pas sur tous les toits.

En Floride, la situation est la même, en particulier lorsque les Québécois veulent vendre leurs condos directement à des acheteurs Québécois en passant par les annonces sur LesPAC.com ou Kijiji. En tant qu’acheteur, voici 5 choses importantes qu’il vous faudra considérer pour vous protéger dans cette transaction.

1. Les taxes retenues dans le cadre de la loi sur les investissements étrangers (FIRPTA)

Lorsqu’un propriétaire étranger vend sa propriété aux États-Unis, l’État par le biais de son département du Trésor (Internal Revenue Service, IRS) retient 10% de la vente comme gains en capital. Certaines exceptions existent mais elles ne sont pas appliquées par tous les avocats ou compagnies de titre. Tout les intervenants dans une transaction veulent se protéger au maximum. C’est plus facile de retenir les taxes que d’omettre la retenue.

Si un Québécois achètent d’un autre Québécois, par exemple, automatiquement 10% de la vente seront retenues et l’acheteur sera responsable si le gouvernement ne reçoit pas son dû.

C’est arrivé à un de nos clients acheteur il y a quelques années parce que l’IRS n’avait pas rempli le dossier correctement et avait égaré des documents d’importance. Ce client a dû se battre avec les autorités pendant plusieurs mois parce que l’IRS voulait qu’il paie les $10,000 plus intérêt que la compagnie de titres avait dû envoyer au gouvernement à la clôture.

Comme l’IRS ne pouvait plus rien contre le vendeur Québécois qui était retourné dans son pays, il s’en est pris à notre client, Québécois aussi, qui avait acheter. C’était donc plus facile au gouvernement de s’en prendre à l’acheteur qui avait maintenant la propriété à son nom et sur lequel il pouvait s’acharner jusqu’à épuisement.

2. Qui va s’occuper de la transaction et de sa clôture?

En Floride, dans les Comtés de Broward (Fort Lauderdale) et MIami-Dade (Miami), l’acheteur choisit la compagnie de titres ou l’avocat qui va s’occuper de la transaction. Dans le Comté de Palm Beach, le vendeur en général choisit, mais nous recommandons toujours à nos clients que ce soit eux, les acheteurs, qui choisissent celui qui va s’occuper de la transaction.

Pourquoi choisir vous-mêmes? Vous voulez que celui qui va faire la clôture de la transaction travaille pour vous, l’acheteur et non pour le vendeur. Si la compagnie s’aperçoit qu’il y a une anomalie, vous serez protéger. Ce sera également cette compagnie de titres qui sera l’agent fiduciaire pour la transaction.

Acheteurs, ne laissez jamais, au grand jamais, un dépôt en fiducie ou une mise de fonds à un vendeur. Laissez ce dépôt à la compagnie de titres ou l’avocat de la transaction qui agit comme tierce partie indépendante de la transaction.

Rappelez-vous que ça n’est pas une faveur que vous faites à un vendeur parce qu’il est Québécois ou du même pays que vous.

3. Le titre de propriété que vous voudrez avoir, le Warranty Deed.

Pour éviter de payer les taxes d’investissement étranger, le vendeur au courant vous suggèrera très fortement de faire une transaction qui vous donnera un titre de propriété qui s’appelle « Quit Claim Deed » (QCD). Ce sera une très mauvaise affaire pour vous, acheteur.

Le titre Quit Claim Deed est un titre par lequel le vendeur lègue tous ses droits et liens financiers sur la propriété à une autre personne sans aucune garantie. En d’autres termes, l’acheteur devient automatiquement responsable de tout ce qui peut être dû sur la propriété y compris les taxes d’investissement étranger et renie les droits de poursuivre le vendeur en cas de vices ou défauts sur la propriété.

Le vendeur vous dira que ça ne coûte presque rien et que vous allez sauver beaucoup d’argent sur la transaction. En effet enregistrer un titre Quit Claim Deed coûte moins de $100 versus $1,000 ou plus en utilisant une compagnie de titres ou un avocat qui vous donnera un Warranty Deed au lieu.

Le Warranty Deed est le titre de propriété qui protège l’acheteur de tous liens financiers et qui garantit qu’à la clôture de la transaction, vous ne devez plus rien à personne et que personne ne vous doit rien. Le titre de propriété est totalement clair de tous liens financiers. C’est ce titre que vous voudrez avoir.

4. L’évaluation ou estimation de la valeur marchande de la propriété

Un agent immobilier vous aurait donné gratuitement le rapport d’évaluation de la propriété, c’est-à-dire, l’analyse des ventes comparables dans le secteur où vous achetez. Comme vous avez choisi d’acheter par vous-mêmes sans agent, le seul moyen de savoir si vous payez trop est d’engager vous-mêmes un évaluateur agréé qui va comparer la propriété, condo ou maison, avec les autres vendues dans le quartier. C’est ce même évaluateur que les banques utilisent pour savoir si elles vont prêter ou pas.

Comme vous avez lu dans le blog ailleurs, les évaluations municipales ne reflètent pas la vraie valeur marchande d’une propriété en Floride.

Les vendeurs pensent tous qu’ils ont mis des vis en or dans le gyproc et que leur bien immobilier vaut plus que les autres. C’est peut-être vrai qu’ils ont mis beaucoup d’argent dans leur condo, et c’est là leur erreur.

Ces propriétaires ont acheté en Floride à très bas prix leur bien immobilier, puis ils ont refait les planchers en tuiles de porcelaine, les cabinets de cuisine et les comptoirs en granit, les salles de bains en marbre, les fenêtres anti-ouragans, etc.

En général, ces rénovations ont été faites sans permis, ce qui est illégal dans la plupart des municipalités de Floride. Et c’est l’acheteur qui sera responsable si jamais un inspecteur se pointe le bout du nez dans leur propriété.

C’est pourquoi ces vendeurs préfèrent vendre à leurs compatriotes ignorants des lois du pays parce qu’ils savent que leurs condos ne se vendra pas à des locaux à ces prix-là. Et c’est comme ça qu’on transforme des complexes en ghettos et il y en plusieurs dans le sud de la Floride.

5. L’inspection de la propriété

Même si vous vous y connaissez en construction, il est préférable d’avoir un inspecteur certifié qui vérifiera l’état de la propriété surtout lorsqu’il s’agit d’une maison. L’inspection portera non seulement sur les choses visibles comme le réservoir d’eau chaude ou le climatiseur, mais aussi ce qui se passe dans et sur le toit, la présence de termites et autres insectes destructeurs.

L’inspection est une dépense qui vous sauvera probablement beaucoup d’argent à long terme.

La conclusion

Acheter par soi-même n’est pas une sinécure. C’est très risqué lorsqu’on ne sait pas ce qu’on fait. N’achetez pas pour faire plaisir au vendeur sans vous protéger. Lorsqu’il s’agit d’argent plus personne n’est ami.

Même si vous achetez d’un proprio-direct, vous pouvez aussi utiliser les services d’un agent immobilier agréé et accrédité aux acheteurs comme nous.

Ça n’est pas parce qu’un vendeur ne veut pas avoir d’agent immobilier que vous, vous devez vous en priver. Certes, vous paierez des frais de courtage mais vous serez pleinement protégés et vous ne vous ferez pas avoir par un achat par émotion. Votre choix, comme toujours.

Espérant avoir répondu à vos questions. Notre but:

Vous informer. Vous conseiller. Vous protéger.

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