Avant de devenir agent immobilier en Floride et de travailler pour un courtier, nous nous disions comme beaucoup d’autres « Pourquoi acheter ou vendre avec un courtier lorsque je peux économiser les 6 pour-cent de commission et faire tout moi-même? ».

Aujourd’hui je réalise que nous avons été vraiment chanceux dans toutes nos transactions d’achat et de vente de condos à une époque où on pouvait encore acheter à bas prix pour revendre au plus haut prix possible.

Plus tard, lorsque nous sommes devenus agents immobiliers, nous avons compris à quel point il est important de mettre ses affaires dans les mains d’un courtier qui agira comme tierce personne dans toutes les négociations d’achat et de vente.

Depuis ce temps, nous avons eu de meilleurs résultats que par nous-mêmes dans l’époque « pré-courtier ».

La plupart des gens cependant ne comprennent pas à quel point le courtier et ses agents immobiliers sont importants dans une transaction d’achat ou de vente. C’est pourquoi, lors de notre rencontre initiale nous présentons toujours à nos clients notre Entente de services qui énumère les activités que nous feront avant, pendant et après la conclusion d’un achat ou d’une vente.

L’Association régionale des agents immobiliers REALTOR® d’Orlando (ORRA) a publié une liste de 230 actions, étapes de recherche, procédures et examens que les agents immobiliers font durant une transaction immobilière. Chaque transaction est unique et forcément il y aura plus ou moins d’actions à effectuer pour une transaction réussie.

Voici donc les 230 actions possibles que votre agent immobilier aura probablement à prendre pour que vous puissiez acheter ou vendre un bien immobilier: HTML ou document en PDF.

Comme nous travaillons presque exclusivement avec les acheteurs, voici les actions que l’Équipe Arcand et Feuillet fait pour ses clients telles que décrites dans l’Entente de services ou Commission Professionnelle du Courtier:

Offre, négociations et services reliés au contrat d’achat

Discuter et expliquer les principaux éléments d’un dossier de contrat, pourquoi ils existent et comment les utiliser à votre avantage comme acheteur:

• Prix de l’offre vs prix d’achat;
• Achat au comptant vs prêt hypothécaire;
• 1 ou 2 dépôts, leurs montants, payer à qui, calendrier des dépôts;
• Délais pour un prêt hypothécaire;
• Calendrier pour les inspections;
• Délais pour vos dépôts;
• Achat tel-quel vs limites de réparation d’achat;
• Sélection d’une date de clôture;
• Addenda à l’offre: association de copropriétaires, moisissures, peinture au plomb, complexe sénior, etc.;
• Addendum pour vente à découvert et processus d’achat d’une vente à découvert;
• Différences entre une offre sur une reprise de faillites et une offre normale.

Clauses spéciales qui peuvent être ajoutées à votre offre:

• Crédits pour coûts de fermeture: avantages et inconvénients;
• Crédits pour la clôture des titres de propriété vs réparations pour habiter la propriété: avantages et inconvénients;
• Demande pour effectuer certaines réparations avant la fermeture du contrat;
• CLUE (garantie tous risques) du vendeur; seul le propriétaire peut demander ce rapport qui fournit un historique de 5 ans sur les réclamations d’assurance de sa maison. Le vendeur n’est pas obligé de fournir ce document.

Services d’aide après contrat et clôture de transaction

Pour vous aider à réaliser vos responsabilités contractuelles dans le cheminement de votre transaction, nous nous occupons de:

• Confirmer le transfert des dépôts en fiducie:
  • Où les livrer, quand et comment (virements bancaires internationaux);
  • Lettres de confirmation des dépôts envoyés au courtier inscripteur, votre prêteur et l’agent de clôture;
• Commander les inspections et  choisir un inspecteur certifié qui effectuera les inspections suivantes si nécessaires: toiture, isolation, charpente, électricité, plomberie, vérification des appareils électro-ménagers, piscine, puits et adoucisseur d’eau, équipements de piscine, système septique, pompes, éclairage et ventilateurs, interrupteurs, portes, fenêtres, plafonds, et toute la construction en général;
• Assister à votre inspection;
• Inspection pour la résistance aux vents qui pourrait réduire vos coûts d’assurance;
• Inspection en 4 points pour les maisons anciennes;
• Étapes de la demande de prêt hypothécaire, et processus de souscription, d’approbation et de fermeture de transaction;
• L’évaluation est habituellement commandée par le prêteur. Pas requis pour les achats au comptant;
• Compagnie de titres de propriété et Agent de clôture de transaction;
• Compagnie de titres vs avocat en immobilier: sélection et est-ce toujours votre choix?
• Étude de la propriété: habituellement commandée par la compagnie de titres ou du prêteur;
• Application pour l’association des propriétaires du Condominium ou du complexe, entrevue et certificat d’approbation;
• Assurance-maison avant la clôture (pas requis pour achats au comptant);
• Choisir un déménageur;
• Inspection finale: la veille ou le jour de clôture.

Services de pré-clôture de transaction

Coordination finale avec votre prêteur:

• Éliminer les derniers obstacles pour votre prêt hypothécaire;
• Obtenir l’estimation finale des coûts d’achat et de l’argent que vous devrait présenter pour clore la transaction (HUD-1);
• Achat de la police d’assurance-propriétaire ou la payer à la clôture;
• Coordination finale avec votre agent de clôture de transaction;
• Types de problèmes possibles sur les titres de propriété et comment ils peuvent affecter  la clôture de votre transaction;
• Coordination avec votre assureur pour l’assurance-habitation.

Coordination finale avec l’agent de clôture:

• Vérifier combien d’argent vous aurez besoin d’apporter à la fermeture;

Coordonner l’obtention des fonds de clôture à la fermeture:

• Fonds provenant de la vente de votre maison
• Est-ce que votre agent de clôture accepte un chèque venant d’une autre firme?
• Ferez-vous un virement bancaire pour clore votre transaction?
• Coordination du transfert de fonds avec votre agent de clôture
• Fonds provenant d’une autre source
  • Chèque certifié pour le bon montant;
  • Virement à l’agent de clôture;
  • Coordonner le virement avec notre agent de clôture
• Organiser avec votre avocat immobilier ou la compagnie de titres la révision des documents nécessaires à la clôture de votre dossier et à l’état des comptes
• Mise en place des services utilitaires comme Florida Power & Light (FPL), eau, etc.

Services à la table de clôture

• Vérifier que vous avez bien en votre possession un permis de conduire, passeport ou autre document légal avec photos, les fonds de clôture, le certificat original d’approbation de l’association des co-propriétaires, le rapport original de l’inspection de termite ou tout autre rapport requis par le prêteur;
• Examiner avec vous les documents pour l’exactitude des montants, les noms, adresses, numéros de sécurité sociale ou d’assurance sociale, numéros de folio de propriété, etc.
• Expliquer quels documents vous recevrez à la clôture.
• Expliquer quels documents seront envoyés après la clôture et quand vous les recevrez.

Services après clôture

• Présenter une liste avec les serruriers pour faire de nouvelles clés et conseils sur les types de serrure.
• Liste d’entrepreneurs en construction recommandés et certifiés.
• Commander les services: eau et égout, câble TV et Internet, satellite, branchement de gaz, fax et téléphones.
• Commander autres services à domicile: livraison d’eau embouteillée, jardiniers et paysagistes, service pour la piscine, système de sécurité pour la maison, peinture du bâtiment et lavage sous pression, de la climatisation, réparations et les rénovations.

Répondre aux demandes de renseignements et suivi pour:

• l’agent de clôture si vous ne recevez pas vos documents;
• l’association pour votre boîte aux lettres, clés d’accès au centre communautaire,  facturation;
• mise à jour de vos rapports d’impôts avec les documents nécessaires reliés à votre vente;
• mise à jour de vos rapports d’impôts avec les documents nécessaires reliés à votre achat;

Voilà en gros, les actions qu’un agent immobilier REALTOR® entreprend lors du travail avec des clients acheteurs. Comme vous le voyez, les agents immobiliers ne lésinent pas une fois un contrat signé.

Dans les meilleures circonstances, les agents immobiliers font au moins 40 heures de travail par contrat lorsqu’il n’y a pas d’anicroches particulières.

Espérant avoir répondu à vos questions, nous vous remercions de nous lire et de commenter nos articles.

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