Question sur les associations de co-propriétaires immobiliers en Floride

Quand on achète une propriété immobilière en Floride, il faut se soumettre aux règlements de l’association de co-propriètaires, ou syndicat, qui contrôle le bon fonctionnement de la communauté. Voici un exemple fréquent que les lecteurs me demandent.

Question: Nous sommes deux couples qui voulons acheter ensemble un condo en Floride. On a fait une offre et maintenant il faut faire les applications pour devenir co-propriétaires dans ce complexe. L’association demande que les nouveaux propriétaires aient des revenus de $55,000 par an. Faut-il que ce soit chacun des deux couples, ou seulement un des quatre qui doit avoir ce revenu? (Lucie L.)

Réponse: L’association ou syndicat de co-propriétaires, par son représentant, le Conseil d’Administration élu chaque année, décide comment elles veulent procéder pour accepter les futurs propriétaires. Le gouvernement de Floride a écrit une série de règlements pour la gestion des condominiums, les Florida Statures Chapitre 718, qui doivent être suivies par toutes les associations de co-propriétaires. Les opérations quotidiennes du complexe sont laissées au bon jugement du CA. et il peut modifier certains règlements tout en suivant les lois de la Floride.

Quand l’association demande dans son application pour un nouveau co-propriétaire qu’il faut un revenu annuel de $55,000, en argent américain évidemment, cela veut dire que pour un couple marié, le revenu minimal total des deux doit être $55,000 par année. Comment l’association peut-elle le savoir? C’est en fournissant une copie des rapports d’impôt des années précédentes que l’association décide. En général, un couple marié fait un rapport d’impôt conjoint.

Il faut noter qu’en Floride, les conjoints de fait ne sont pas reconnus comme un couple marié. Légalement, ces futurs propriétaires sont considérés comme deux personnes indépendantes. L’association est en droit de demander que chacune d’elles ait un revenu minimal de $55K par année.

Et si plusieurs co-propriétaires vont signer ensemble le même titre de propriété, tous devront satisfaire les demandes de l’association, c’est-à-dire prouver que chacun a un revenu de $55,000 sur un rapport d’impôt.

L’association fera aussi une enquête de crédit et une enquête criminelle pour chacun des signataires du titre. L’association peut demander des frais jusqu’à $150 ou plus par personne qui sera inscrite sur le titre de propriété, excepté pour un couple marié, pour faire suite à l’application des nouveaux acheteurs.

Pourquoi le syndicat de co-propriétaires demande-t-il toutes ses formalités? La logique de l’association est que si l’un des propriétaires sur le titre décède, les autres co-propriétaires seront peut-être incapables de rencontrer leurs obligations envers le syndicat, comme le paiement des frais communs ou des taxes foncières. Les syndicats ne veulent plus aujourd’hui revivre les misères financières des années 2006 et toutes les faillites que les co-propriétaires ont faites.

Les syndicats de co-propriétaires sont libres d’appliquer leurs règlements comme bon leur semble. Il faut donc vérifier avec l’agent immobilier et l’association quelles sont les demandes pour chaque futur acquéreur.

Si l’idée d’inscrire plusieurs personnes sur le titre de propriété a rapport à la succession en cas de décès, il y a d’autres méthodes plus sécuritaires qui permettent un transfert de titre rapide et sans problème. J’en discute ici dans cet article.