Les comparables sont en réalité l’analyse du marché des ventes comparables les plus récentes dans un endroit donné. C’est en quelque sorte une évaluation de la valeur d’un bien immobilier.

Les banques sont les plus grands utilisateurs d’experts agréés en évaluation pour déterminer la valeur réelle d’une propriété à vendre ou à acheter. Ces évaluateurs sont certifiés par le gouvernement pour offrir ce service spécialisé quasi scientifique.

Tous les propriétaires peuvent aussi demander à un évaluateur agréé de leur fournir une estimation précise de la valeur de leur propriété à vendre. Dans certains cas, la dépense, quelques centaines de dollars, sera bien justifiée.

Le plus souvent, on demande à son agent immobilier de fournir une analyse de marché comparative (Comparative Market Analysis ou CMA) de la propriété à vendre ou à acheter. Cette analyse sera moins complète que l’estimation d’un évaluateur, mais elle donnera une bonne idée de ce qu’on peut demander ou offrir pour un bien immobilier, et la plupart du temps, c’est un service gratuit offert par son agent.

Le but de cette analyse est donc de déterminer le prix de vente ou d’achat le plus juste possible d’un bien immobilier. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour produire ce rapport:

La proximité des ventes comparées. On considèrera les maisons ou condos vendus dans un rayon maximum d’un kilomètre ou un demi mille.
La superficie. Les biens immobiliers doivent être suffisamment identiques pour être considérés dans cette analyse.
Un même nombre de chambres à coucher et de salles de bain.
Des ajouts similaires comme une piscine, un cabanon ou un patio.
Le prix des ventes les plus récentes. Toutes les propriétés vendues depuis moins de trois mois si possible.
Le style et la vue de la propriété. Dans un immeuble de condominiums, une unité de coin vaudra plus qu’une unité au milieu des autres. De même, un penthouse aura une plus grande valeur qu’un rez-de-chaussée.

L’agent immobilier et l’évaluateur agréé ont tous les deux accès aux services d’inscriptions multiples (Multiple Listing Service ou MLS) pour trouver les ventes les plus récentes autour de la propriété choisie. La différence majeure est que l’évaluateur ira sur place et dans la propriété pour établir des calculs précis. L’agent immobilier quant à lui utilisera le MLS et un vaste arsenal d’outils numériques et applications pour produire un rapport professionnel et suffisamment précis pour son client.

Si on préfère faire ses recherches soi-même pour trouver la valeur estimée d’une propriété, la plupart des internautes se propulseront sur des sites comme Zillow et Trulia. Malheureusement, ces sites ne contiennent pas toutes les données nécessaires pour avoir une estimation exacte. Zillow et Trulia n’ont pas accès aux MLS.

La table ci-dessous provient du site même de Zillow. En novembre 2016, dans la région de Miami/Fort Lauderdale, Zillow avait 45.5% d’exactitude jusqu’à 5% du prix de vente, 69.7% jusqu’à 10% du prix de vente, et 88.6% jusqu’à 20% du prix de vente. En d’autres termes, lorsqu’on considère l’évaluation de Zillow, on peut ajuster jusqu’à 20% plus ou moins du prix estimé. C’est loin d’être précis avec Zillow.

Pour lire davantage sur les recherches sur Internet, consultez ces deux articles: Comment trouver soi-même un bien immobilier (1è partie) et Comment trouver soi-même un bien immobilier (2è partie), mais surtout, demandez à votre agent de vous fournir une analyse du marché des ventes comparables autour de la propriété que vous désirez acheter ou vendre.