Les acheteurs d’immobilier en Floride s’étonnent souvent que les complexes de condominiums ne maintiennent pas de fonds de réserve. « Faut-il payer maintenant ou payer plus tard? », se demandent-ils. Pourtant, la loi en Floride est très claire. Les co-propriétaires doivent financer le fonds de réserve. C’est à l’assemblée annuelle que les propriétaires votent pour ou contre le financement du fonds de réserve. Quels sont les avantages et les inconvénients de payer ou non le fonds de réserve?

En premier lieu, afin de protéger l’investissement des propriétaires, la loi sur les condominiums exige que toutes les associations financent le fonds de réserve.

Donc ce fonds sert à maintenir et améliorer la propriété. C’est pourquoi le budget du fonds de réserve inclura la réfection des toits, la peinture des immeubles, l’asphaltage des stationnements, etc. En fait le fonds de réserve sert pour tout projet de plus de $10,000.

Bâtir le fonds de réserve

Pour bâtir le fonds de réserve, l’association engage une firme d’ingénieurs qui étudie l’état des immeubles et du complexe. Cette firme déterminera quelles seront les dépenses capitales à faire pour maintenir le complexe en bon état et l’échéance des remplacements. Comme la température et surtout la chaleur affectent tous les complexes du sud de la Floride, il est suggéré de faire cette étude au moins tous les 3 ou 4 ans.

Le syndicat finance chaque projet de remplacement dans un compte de banque indépendant des autres projets. De plus le syndicat ne peut pas prendre d’un compte pour en renflouer un autre ou même payer les dépenses d’opération mensuelles. Donc chaque projet a son propre fonds de réserve.

Le déductible des assurances

Le déductible d’assurance est un item que les syndicats oublient de budgeter et de financer dans le fonds de réserve.

Je me souviens de l’ouragan Wilma en 2005. Il avait endommagé notre complexe de cinq immeubles considérablement. Le syndicat de co-propriétaires dont j’étais directeur, a pris les devants, et les co-propriétaires ont payé moins que leurs voisins des phases adjacentes pour les réparations. Voici pourquoi.

En 2005, le marché immobilier était en pleine folie et toutes les propriétés étaient surévaluées. Le conseil d’administration précédent n’avait pas trouvé à propos de réviser le contrat d’assurances. C’est pourquoi le montant déductible représentait encore 10 pour cent de la valeur des immeubles. Lorsque Wilma a frappé, nos immeubles valaient plus d’un million et demi de dollars chacun.

Les réparations après l’ouragan représentaient moins que le montant déductible. Alors les propriétaires ont payé le montant total des réparations de leurs poches. Heureusement nous avions tout de suite demandé un prêt à la Small Business Administration. Par conséquent, on a contrôlé les dépenses et les réparations ont coûté moins chères à nos co-propriétaires.

Supprimer les contributions au fonds de réserve

À l’assemblée annuelle, les co-propriétaires votent sur le budget préparé par le syndicat. La loi de Floride exige que le syndicat prépare deux budgets: l’un pour financer partiellement le fonds de réserve et l’autre pour financer en totalité le fonds de réserve.

Dans un budget partiel, le syndicat contribue une portion du coût réel de remplacement échelonné sur le nombre d’années que l’étude d’ingénierie a fourni. Donc les co-propriétaires financent le montant qui manque dans le fonds de réserve pour compléter le projet en question. C’est pourquoi cette évaluation spéciale non-annoncée (special assessment) est la responsabilité de chaque co-propriétaire.

Par exemple, lorsqu’un co-propriétaire vend son condo alors qu’une évaluation spéciale a été décrétée, il devra payer le montant entier de l’évaluation. Par contre, si l’évaluation n’a pas été votée par le syndicat, l’acheteur devra payer cette évaluation spéciale en temps et lieu après le décret.

Payer maintenant ou payer plus tard

Les propriétaires de la plupart des condominiums des complexes séniors de 55 ans et plus vivent d’une pension fixe. C’est pourquoi en Floride lors de l’assemblée annuelle, ils préfèrent voter pour un budget avec un fonds de réserve partiel.

Est-ce une bonne idée de payer plus tard? Tout dépend.

Ce que je suggère à mes clients, c’est de participer au conseil d’administration du syndicat de co-propriétaires. Si vous voulez changer quelque chose, il faut s’en occuper. Vous en êtes responsables de votre condo et de votre complexe.

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