L’effondrement de la tour de condominiums Champlain Towers à Surfside (Miami Beach, Floride) étonne et surprend tout le monde. Ni les municipalités, ni les comtés, ni les habitants le long des plages, personne ne se doutait qu’un tel événement pouvait arriver un jour. Nous sommes tous perplexes et nous nous demandons comment vivre en sécurité dans nos condos. Faut-il vendre et s’en aller ailleurs? Qui va acheter notre condo maintenant? Comment choisir l’immeuble où vivre dans le sud de la Floride? Est-ce un danger similaire le long de la côte ouest de Tampa ou au nord est vers Daytona? Y a-t-il un endroit sécuritaire où vivre en Floride?
Choisir sa limite de risques
Toutes ces questions, on se les pose. Où que nous choisissions de vivre, certains risques existent. On doit donc calculer leurs impacts sur notre être, notre famille et nos amis. Pourtant la plupart des acheteurs agissent par émotion et non par logique. En effet, on rêve d’être sur le balcon de notre condo à regarder la mer tout en sirotant un cocktail comme sur cette photo.
La plage – Immobilier Floride
L’émotion suggérée agit sur toutes les cellules de notre être et la logique est reléguée dans le fin fonds de nos hippocampes du cerveau.
J’ai vendu quelques condos sur le bord de la plage. Mais, en visitant les immeubles avec mes clients, je remarquais souvent ce qui ne marchait pas. Mon côté analytique prenait le dessus. Les condos que j’ai vendus sont ceux dans lesquels j’aurais moi-même vécu avec ma famille.
Alors que le client acheteur a plein d’émotions vis-à-vis une propriété, je reste les pieds ancrés dans la réalité et la logique d’un investissement. Et c’est pour cela que je représente plutôt l’ouest du Comté de Broward qu’ailleurs même s’il y a aussi d’autres types de risques.
La géologie du sol en Floride
Quelques notions de géologie vont mieux faire comprendre comment la Floride existe. En bref, le sud de la Floride, ce qui nous intéresse aujourd’hui, est constitué de corail ainsi que de calcaire et de sédiments venant du nord. Les Everglades, un habitat naturel pour les oiseaux migrateurs et les alligators, sont une immense zone humide (wetlands) au centre entre Naples et Fort Lauderdale d’ouest en est, et au sud du Lac Okeechobee jusqu’au golfe du Mexique.
Le Corps des ingénieurs de l’armée des États-Unis a construit une série de digues et de canaux un peu partout dans le sud de la Floride. Ces canaux déversent l’excédent d’eau de pluie et de la zone humide sur laquelle nous nous trouvons vers l’océan et le golfe du Mexique.
Pour assécher les terrains sur lesquels sont construis leurs immeubles, les constructeurs creusent le sol de corail et créent des lacs artificiels de 20 à 30 mètres de profond ou plus. Le corail extrait moulu sert à élever les terrains au dessus de la zone d’inondation. Le ciment des fondations et des murs contient aussi ce corail moulu. On utilise tout ces matériaux pour bâtir les maisons et les immeubles de condos. C’est pourquoi en avion vous apercevez des centaines de petits lacs que les maisons encerclent.
Sur la plage entre l’intercostale et l’océan, la construction diffère. Comme l’espace est limité et qu’on va construire en hauteur pour générer des profits plus imposants, des piliers de ciment et d’acier sont enfoncés dans le sol et la couche de corail. En principe, ce système très solide ne bougera pas.
La corrosion par l’eau, l’air et le sel
Par contre le problème de corrosion du sel de mer prend rapidement de l’ampleur et ronge les poutrelles et les support des immeubles. Les barres d’armature d’acier emprisonnées par le ciment se désagrègent au fil du temps avec l’air et le sel. Il faut utiliser des caméras d’imagerie à rayons X numériques pour inspecter l’intérieur du béton.
Les ingénieurs et architectes de l’État de Floride estiment qu’un immeuble de condominiums même au bord de la mer devrait résister à cette corrosion pendant au moins 40 ans, d’où l’inspection et la certification obligatoires de l’immeuble. Sans doute qu’avec cette catastrophe à Surfside, l’État va ajuster son tir.
Dans le cas de Champlain Towers, un autre défaut semble avoir causé cette tragédie. Comme l’immeuble est sur une base en sable, les ingénieurs ont vu en 2018 qu’il y avait une dénivelation autour de la piscine communautaire. Trois ans plus tard, un inspecteur en piscine remarque que la structure du sous-sol contient plusieurs défauts sur les poutrelles. Il en tire des photos, mais quelques jours suivants le pire arrive et l’immeuble s’écroule.
D’autres immeubles à risque
La mairesse du Comté de Miami-Dade a publié la liste de 24 autres immeubles qui ont besoin d’inspection et de correction. On peut s’attendre à ce que le Comté de Broward fasse de même.
Conseils pour acheter dans une tour de condominiums
Ici, on regarde plutôt les tours de 10 étages et plus près du bord de la mer. À l’intérieur, la situation est différente mais les points suivants s’appliquent quand même. Après tout, c’est votre argent et votre investissement dans une seconde propriété souvent.
Votre agent immobilier agréé serait la première personne à contacter pour vous aider dans votre démarche. Vérifiez les points suivants:
L’âge de l’immeuble
Un immeuble neuf ou récemment construit a plus de chance d’être en bon état et votre investissement pourrait durer de nombreuses années sans trop de dépenses additionnelles pour la propriété.
À 30 ans, on commence à examiner de plus près l’état de la propriété. À 40 ans, on veut des preuves que l’immeuble a passé cette première certification.
Les preuves de l’état de la propriété
Vous voulez acheter et souvent vous allez payer un bon prix pour ce condo, alors il faut que vous ayez des preuves concrètes que l’immeuble durera pendant plusieurs années encore. Exigez les preuves physiques comme les états de compte, le budget actuel et le précédent, les rapports d’inspecteurs en bâtiments de la municipalité.
Posez des questions ou laissez votre agent les posez pour vous. N’ayez pas peur de demander ces preuves, vous ne le regretterez pas.
Les immeubles immédiats
L’immeuble que vous avez choisi vous convient, mais que dire de l’immeuble voisin. À l’oeil qu’en est-il? Pourquoi pas demander à votre agent immobilier d’aller visiter un condo dans cet immeuble et vous rassurer sur son état à lui aussi.
Si cet immeuble s’écroule, va-t-il entrainer le vôtre dans son désastre?
Les documents et règlements de l’immeuble
En Floride, seulement après une offre d’achat, reçoit-on les documents et règlements de l’immeuble. Mais souvent l’agent immobilier a accès à ces documents par l’intermédiaire de sites internet. Le bureau de l’immeuble aussi peut vous aider et répondre à toutes vos questions.
En conclusion
L’écroulement de l’immeuble Champlain Towers à Surfside est une tragédie. Après ces deux années de confinement, de pandémie, de destruction de l’économie, on a tous le moral à terre. Ajouter à ce désastre, la désolation, la consternation et la souffrance des survivants et de leur famille est un malheur qu’on aurait dû éviter. Plusieurs individus sont responsables et on lit dans les journaux que des têtes commencent à tomber. Mais ça ne changera rien pour ceux qui ont tout perdu, les leurs et leurs biens.
Tous ces gens sont dans nos pensées et nos prières, ainsi que tous les premiers répondants qui travaillent depuis jeudi 24 juin 2021 à passer au travers des décombres pour retrouver des survivants.
Informer. Conseiller. Protéger.
Équipe Arcand & Feuillet
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Sources:
Immobilier Floride Infos 